Türkiye’de son yıllarda konut fiyatları ve kiralardaki değişim, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların niteliğini de önemli ölçüde değiştirdi. Bir dönem tartışmaların merkezinde bulunan konut kiralarındaki yüzde 25’lik geçici artış sınırının sona ermesinin ardından kira yenilemelerinde yeniden Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel esaslar uygulanmaya başladı.
TÜİK tarafından 3 Eylül 2026’da açıklanan Ağustos 2026 Tüketici Fiyat Endeksi verileri, yeni dönemin kira hesaplamaları açısından da önemli bir gösterge oluşturdu. Ağustosta tüketici fiyatları yıllık bazda yüzde 31,51 artarken, on iki aylık ortalamalara göre artış yüzde 31,79 seviyesinde gerçekleşti.
Bu oran, eylül ayında kira sözleşmesi yenilenen konut ve çatılı iş yerlerinde yapılacak artışların hesaplanmasında önemli hale geldi.
Yüzde 31,79 her kiraya otomatik olarak uygulanmıyor
Kira artışlarında kamuoyunda en fazla karıştırılan konuların başında TÜİK tarafından açıklanan oranın doğrudan bütün kiralara uygulanacağı düşüncesi geliyor. Oysa yüzde 31,79’luk rakam, her kiracının kirasının mutlaka bu oranda artırılması gerektiği anlamına gelmiyor.
Türk Borçlar Kanunu’nda yenilenen kira dönemlerinde tarafların kira bedeline ilişkin yapacakları artış anlaşmalarının, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceği düzenleniyor. Dolayısıyla sözleşmede daha düşük bir artış oranı belirlenmiş olması veya tarafların daha düşük bir artış üzerinde uzlaşması mümkün.
Örneğin aylık 20 bin lira kira ödeyen ve sözleşmesi eylül ayında yenilenen bir kiracı açısından yüzde 31,79 oranının tamamının uygulanması halinde yeni kira yaklaşık 26 bin 358 liraya ulaşıyor. Ancak bu hesaplama yalnızca genel artış kuralını göstermek amacı taşıyor. Sözleşmenin süresi, hükümleri ve kira ilişkisinin hukuki durumu somut olayda sonucu değiştirebiliyor.
Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde durum farklı bir boyuta taşınıyor.
Beş yılı dolduran sözleşmelerde “emsal kira” tartışması
Son dönemde ev sahibi-kiracı uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünü, uzun süredir aynı konutta yaşayan kiracıların ödediği bedel ile çevredeki yeni kiralamalarda talep edilen bedeller arasındaki fark oluşturuyor.
Türk Borçlar Kanunu, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından özel bir düzenleme içeriyor. Böyle durumlarda kira bedeli belirlenirken yalnızca TÜFE oranı değil; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gibi unsurlar da değerlendirmeye alınabiliyor.
Bu nedenle beş yılı geçen bir kira ilişkisinde “TÜFE oranını uyguladım, konu tamamen kapandı” yaklaşımı her zaman uyuşmazlığı çözmeyebiliyor. Ev sahipleri çevredeki güncel kira fiyatlarını gerekçe göstererek kira tespit yoluna başvurabilirken, kiracılar da talep edilen bedelin gerçek emsalleri yansıtıp yansıtmadığı konusunda itirazda bulunabiliyor.
Mahkeme aşamasında ise aynı mahallede internette görülen ilan fiyatları tek başına kesin sonuç anlamına gelmiyor. Taşınmazın yaşı, büyüklüğü, bulunduğu kat, konumu, fiziksel özellikleri ve gerçek emsal kira ilişkileri gibi pek çok unsur değerlendirme konusu olabiliyor.
Tahliye taleplerinde de anlaşmazlıklar sürüyor
Kira bedeli kadar tartışılan diğer önemli konu tahliye. Ev sahiplerinin “kirayı artırmadığı için kiracıyı çıkarabileceği” veya kiracıların “kira ödendiği sürece hiçbir şekilde tahliye edilemeyeceği” yönündeki yaygın kabulleri ise hukuki açıdan eksik değerlendirmeler olarak öne çıkıyor.
Konut kiralarında tahliye için kanunda belirlenen nedenlerin bulunması gerekiyor. Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek konut ihtiyacının ortaya çıkması bunlardan biri olabiliyor. Bunun dışında geçerli bir tahliye taahhüdü, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle oluşan şartlar veya mevzuatta düzenlenen diğer sebepler de uyuşmazlığın niteliğine göre gündeme gelebiliyor.
Özellikle tahliye taahhütnameleri son yıllarda yoğun şekilde tartışılıyor. Taahhüdün ne zaman düzenlendiği, kiralananın tesliminden önce mi sonra mı alındığı, imzaya veya tarihe itiraz bulunup bulunmadığı gibi hususlar uyuşmazlığın sonucunda belirleyici olabiliyor.
Bu nedenle taraflar arasında günlük mesajlaşmalarla başlayan bir tartışma, kısa süre içinde ihtarname, arabuluculuk, icra takibi veya dava sürecine dönüşebiliyor.
Büyükşehirlerde hukuki destek ihtiyacı arttı
Kira uyuşmazlıklarının yoğun olduğu İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde tarafların en fazla tereddüt yaşadığı konulardan biri de hangi hukuki yolun izleneceği.
Aynı kira ilişkisi içerisinde kira tespiti, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, kira alacağı ve depozito gibi birbirinden farklı hukuki başlıklar ortaya çıkabiliyor. Her uyuşmazlıkta süreler ve izlenmesi gereken usul de aynı olmayabiliyor.
Özellikle Ankara’da kira sözleşmesinin yenilenme tarihi, ihtarnamenin zamanı, tahliye gerekçesinin niteliği veya arabuluculuk başvurusunun kapsamı gibi konuları değerlendirmek isteyen tarafların bir Ankara kira avukatı üzerinden hukuki süreç hakkında bilgi edinmeyi tercih ettiği görülüyor. Uzmanlar, özellikle dava veya icra süreci başlamadan önce sözleşme, ödeme dekontları, yazışmalar ve varsa tahliye taahhüdünün birlikte değerlendirilmesinin önem taşıdığına dikkat çekiyor.
Çünkü kira hukukunda yalnızca taraflardan hangisinin haklı olduğu değil, talebin hangi zamanda ve hangi usulle ileri sürüldüğü de sonucu etkileyebiliyor.
